Çin emlak krizi: Ev sahipleri neden ipoteklerini ödemeyi bıraktı?

Çin emlak krizi: Ev sahipleri neden ipoteklerini ödemeyi bıraktı? 

"İnşaat durur, ipotek durur. Evleri teslim edin ve geri ödeme alın!"

Bu, Çin'deki hoşnutsuz apartman alıcılarının Haziran ayındaki bir protestoda kullandığı tezahüratlardan biriydi. Ancak bitmemiş evlere duydukları öfke, işaretler ve tezahüratlarla bitmedi.

Yüzlerce kişi ipoteklerini ödemeyi bıraktı - muhalefetin hoş görülmediği Çin için radikal bir adım.

Çin'in merkezindeki Zhengzhou'ya taşınan genç bir çift BBC'ye, geçen yıl ön ödemeyi aldıktan sonra geliştiricinin projeden çekildiğini ve inşaatın durduğunu söyledi.

İsmini vermek istemeyen kadın, "Yeni bir evde yaşamanın sevincini sayısız kez hayal ettim ama şimdi hepsi saçma geliyor" dedi.

Zhengzhou'da da bir ev satın alan 20'li yaşlarının sonlarında bir kadın BBC'ye kendisinin de ipotek ödemeyi bırakmaya hazır olduğunu söyledi: "Proje tamamen yeniden başladıktan sonra ödemeye devam edeceğim."

Çoğu, 2007'deki yüksek riskli borçlulara borç verilen ve daha sonra temerrüde düşen ABD yüksek faizli ipotek krizinin aksine, ödeme yapabilir, ancak ödememeyi tercih ediyor.

Ev sahiplerinin kararlarını yayınladığı Github'daki kitle kaynaklı bir tahmine göre, ülke çapında yaklaşık 320 projede ev satın aldılar. Ancak kaç kişinin ödemeyi durdurduğu belli değil.

S&P Global derecelendirme tahminlerine göre, boykot edilen kredilerin toplamı 145 milyar dolar (120 milyar sterlin) olabilir. Diğer analistler daha da yüksek olabileceğini söylüyor.

İsyan, otoriteleri sarstı ve dikkatleri yavaşlayan bir ekonominin ve ciddi bir nakit sıkıntısının baskısı altında olan bir piyasaya odakladı.

Daha da endişe verici bir şekilde, dünyanın en büyük ikinci ekonomisinin temel direklerinden birine olan güven eksikliğine işaret ediyor.

Düşünce kuruluşu Oxford Economics yakın tarihli bir notta, "Mülkiyete yönelik kötüleşen hissiyattan kaynaklanan ipotek boykotları... sektörün mali durumu için çok ciddi bir tehdittir." Dedi.

Çin'in mülkiyet krizi neden önemli?

Çin'in emlak sektörü, ekonomik üretiminin üçte birini oluşturuyor. Buna evler, kiralama ve komisyonculuk hizmetleri dahildir; apartmanlara giden beyaz eşya üreten endüstriler; ve inşaat malzemeleri.

Ancak Çin ekonomisi yavaşlıyor - son çeyrekte bir önceki yıla göre sadece %0,4 büyüdü. Bazı ekonomistler bu yıl herhangi bir büyüme beklemiyor.

Bu büyük ölçüde Pekin'in sıfır Covid stratejisi nedeniyle - tekrarlanan kilitlenmeler ve devam eden kısıtlamalar gelirleri ve dolayısıyla tasarrufları ve yatırımları etkiledi.

Çin ekonomisinin büyüklüğü, mülkiyet gibi önemli bir pazardaki bozulmanın küresel finansal sistemi etkileyebileceği anlamına geliyor.

Uzmanlar, şu anda endişenin bulaşma olduğuna inanıyor - bankalar, sektörün çökmekte olduğuna inanırlarsa borç vermezler.

Standard Chartered'ın Büyük Çin ekonomik araştırması başkanı Ding Shuang, "Her şey politikaya bağlı olacak" diyor. "Piyasalar nedeniyle emlak balonlarının patladığı dünyanın diğer bölgelerinden farklı olarak, bu hükümet tarafından uygulanıyor."

Otuz gayrimenkul şirketi şimdiden dış borç ödemelerini kaçırdı. Geçen yıl 300 milyar dolarlık borcunu temerrüde düşüren Evergrande, en yüksek profilli kayıp. S&P, satışların artmaması durumunda daha fazla şirketin davayı takip edebileceği konusunda uyardı.

Çin, kentleşme ve nüfus artışının yavaşlaması ile birlikte demografik bir değişim geçirdiğinden, evlere olan talep de artmıyor.

Capital Economics'te kıdemli bir Çin ekonomisti olan Julian Evans-Pritchard, "Temel mesele, Çin'deki konut piyasasında bir dönüm noktasına ulaşmış olmamızdır" diyor.

Buraya nasıl geldik?

Gayrimenkul, Çin'deki kişisel servetin yaklaşık %70'ini oluşturuyor ve ev alıcıları genellikle tamamlanmamış projeler için peşin ödeme yapıyor.

Bay Evans-Pritchard, bu "satış öncesi" satışların Çin'deki yeni ev satışlarının %70-80'ini oluşturduğunu belirterek, geliştiricilerin bu paraya ihtiyaç duyduklarını çünkü aynı anda birkaç projeyi finanse etmek için kullandıklarını da sözlerine ekledi.

Ancak birçok genç ve orta sınıf Çinli, muhtemelen zayıf bir ekonomi, iş kayıpları ve maaş kesintileri nedeniyle artık mülke yatırım yapmıyor - ve şimdi geliştiricilerin projeleri tamamlayamayacağı korkusu.

Bay Evans-Pritchard, "Sorunun bir parçası bu - geliştiriciler yeni paraların geleceğine güveniyorlardı ve bu yeni satışlar artık gerçekleşmiyor" dedi.

Bankacılık grubu ANZ'ye göre, bitmemiş projelere 220 milyar dolardan fazla kredi bağlanabilir. Ve kredi - patlama yıllarında önemli bir nakit kaynağı - da kurudu.

2020'de Çin hükümeti "üç kırmızı çizgiyi" tanıttı - geliştiricilerin ne kadar borç alabileceğini sınırlamak için muhasebe önlemleri. Bu, fonlamayı kesti ve ardından piyasada oluşan güven eksikliği, bankaların emlak şirketlerine kredi verme istekliliğini de etkiledi.

Hükümet ne yapıyor?

Birincisi, Pekin sorumluluğu yerel yönetimlere yüklüyor - ev alıcılarına azaltılmış mevduat, vergi indirimleri ve nakit sübvansiyonlar ve geliştiricilere yardım fonları sunuyorlar. Ancak bunun bir bedeli var çünkü mülk geliştiricileri daha az arazi satın aldıkça yerel kasalar zarar görecek.

Bay Ding, "Bence merkezi hükümet ve düzenleyicilerin devreye girmesi gereken an bu" dedi. "Bir noktada bazı şirketlerin sorununu çözmek için devreye girecek. Sektör ekonomi için çok önemli."

Sonra ne olur?

Analistler, bildirilen 148 milyar dolarlık kurtarma paketinin yeterli olmayabileceğini söylüyor. Capital Economics, şirketlerin durdurulan projeleri tamamlamak için 444 milyar dolara ihtiyacı olduğunu tahmin ediyor.

Bankaların - özellikle daha küçük kırsal olanların - ipotek grevinin maliyetini karşılayıp karşılayamayacakları da net değil.

İnşaat yeniden başlasa bile, birçok geliştirici hayatta kalamayabilir çünkü ev satışlarının hissiyatı desteklemesi pek olası değildir. China Real Estate Information Corp'a (CRIC) göre, Çin'in en iyi 100 geliştiricisinin satışları Temmuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre %39,7 düştü.

Bu kriz, Çin ekonomisinin bir yol ayrımında olduğunun en açık göstergesidir.

Evans-Pritchard, "Hükümet yeni büyüme kaynakları bulmak için elinden gelenin en iyisini yapıyor, ancak bu zor olacak çünkü ekonomi son otuz yılda emlak, altyapı yatırımı ve ihracata çok bağımlı hale geldi." dedi.

"Çin'de çok hızlı büyüme dönemi muhtemelen artık sona ermiştir... ve bu şu anda emlak sektöründe en belirgin olanıdır."

Kaynak : Bbc.com